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Viernes, 14 de diciembre de 2018



INVERSIONISTA


Análisis de Descuento de Flujos

| Martes 16 octubre, 2007



Análisis de Descuento de Flujos

El análisis de descuento de flujos es una de las dos fórmulas que se aplican en la metodología financiera de valoración de inmuebles. La fórmula es la siguiente:

n
V = Σ [NOIi ÷ (1+d)i] + [NOIn/k ÷ (1+d)n]
i=1

donde
1. V- Valor del Inmueble
2. NOI- Utilidad Operativa Neta
3. k- Tasa de Capitalización
4. d- Tasa de Descuento
5. n- Periodo de análisis

Este tipo de análisis busca pronosticar la Utilidad Operativa Neta (NOI) de un inmueble durante un periodo N (por lo general 5-10 años). Para hacer este tipo de pronósticos se debe incorporar varios fundamentos socio-políticos, económicos, inmobiliarios y financieros al modelo. Esto busca relacionar todos los factores que impactan la oferta, demanda y precios del inmueble valorado y así poder pronosticar el comportamiento de este a futuro.

Para saber que tasa o tasas aplicar, se debe analizar las tasas de mercado en transacciones similares y relacionar estas a aspectos propios del inmueble y su entorno. Aquí se consideran la clasificación del inmueble, la capacidad de pago de los inquilinos, la ubicación del inmueble y el riesgo soberano entre otros factores.

El análisis de descuento de flujos depende mucho de pronósticos y supuestos. No obstante, es una de las herramientas más usadas por los inversionistas ya que les informa sobre el comportamiento y la rentabilidad del inmueble a través del tiempo. La veracidad de los pronósticos y la aproximación a la realidad, depende mucho de la diligencia y la información investigada por el analista.