Enviar
Martes 26 Mayo, 2015

Abogado máster especialista en medio ambiente y derecho urbanístico (España y Francia)

El retiro del nuevo proyecto de Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, acción que fue ordenada al INVU por el Ministro de la Presidencia, como consecuencia de la presión ejercida sobre el Poder Ejecutivo por las cámaras privadas, los desarrolladores y algunos sectores políticos (por ejemplo el movimiento libertario), ha sido acompañado de una serie de afirmaciones y argumentos falaces que conviene aclarar, desde el conocimiento técnico-jurídico y no desde la demagogia política, a la opinión pública:
- El proceso de formulación de este reglamento, así como de otros dos de desarrollo urbano que se trabajaron en paralelo (Renovación Urbana y Construcciones), fue un proceso inclusivo, en el cual se integraron comisiones temáticas y se realizaron talleres, a partir de junio del año anterior, y en el cual se invitó a participar a todos los sectores, públicos y privados, logrando contar durante esta fase de formulación con funcionarios destacados del MIVAH, de la UCR, IFAM, de municipalidades de la GAM y de miembros del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.
Lo anterior es preciso mencionarlo para aclarar que la iniciativa reglamentaria impulsada por la Dirección de Urbanismo y Vivienda del INVU, no es una iniciativa aislada sino una labor colectiva trabajada desde su génesis con distintos sectores.


- Las “imposiciones autoritarias” a la propiedad privada que, según estos sectores, carece de sustento legal, se encuentran plenamente fundamentadas en la Ley de Planificación Urbana, la cual desarrolla el marco legal que da sustento al contenido reglamentario impulsado en el proyecto en cuestión. Ante los roces constitucionales que supuestamente tendría el reglamento, remito a estos sectores a la sentencia 4205-96 de la Sala Constitucional, la cual afirma textualmente:
“La imposición de limitaciones a la propiedad con fines urbanísticos resulta imprescindible para la convivencia en sociedad, no tratándose de una actividad expropiatoria que requiera de indemnización previa, según los términos fijados —y en los considerandos anteriores analizado— en el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución Política. Tales limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese derecho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los derechos de todos los individuos.” (Resolución 4505-96 de las catorce horas treinta y tres minutos del veinte de agosto de mil novecientos noventa y seis).
Queda claro, por lo tanto, que las limitaciones a la propiedad privada, por parte de las municipalidades para desarrollar los proyectos respectivos, e incluso por parte del Instituto al cual el mismo voto citado le otorga la competencia residual en materia urbanística, pueden en efecto ser oficializadas, pese a las objeciones de las cámaras privadas, por parte de dichos gobiernos locales.
En efecto, y tal como se refleja de la jurisprudencia citada, las entidades con competencia territorial tienen amplias potestades legales para limitar el derecho de propiedad privada por razones de ordenamiento urbanístico, de conformidad con el marco legal vigente, desde hace más de 40 años, y de igual forma, con fundamento en la jurisprudencia sostenida por el órgano constitucional, la cual cuenta a su vez con más de una década de vigencia.
- No es cierto que el reglamento permita la entrada indiscriminada de personas a los condominios, o de vehículos, y mucho menos el uso de las áreas comunes a todo el público, tal y como se ha venido afirmando por parte de los sectores detractores del proyecto.
El articulado lo que propone es obligar a los condominios a ceder áreas publicas extramuros para desarrollar facilidades comunales y áreas verdes, tal y como lo establece el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.
En este sentido es preciso aclarar, contrario a lo que se ha querido impulsar en Costa Rica, el hecho de que el régimen de condominio es un régimen de propiedad, no una técnica de transformación del suelo, así que por lo tanto, los condominios son también fraccionamientos o urbanizaciones, pero bajo un régimen de propiedad especial, el condominal.
Lo anterior quiere decir, aunque esto no lo quieran aceptar las cámaras privadas, que las obligaciones urbanísticas que conllevan esas transformaciones del suelo se deben, lógicamente, aplicarse a los condominios.
Esta realidad jurídica cabe precisar, no requiere de ningún reglamento nuevo, pues amparado en la ley actual, el INVU hace décadas debió haber velado por hacer cumplir estas cargas urbanísticas a todos los desarrollos en condominio, necesarios para garantizar un desarrollo urbano equilibrado, muy lejano a la realidad actual que no obstante los desarrolladores pretenden defender como el modelo a conservar.
En ese sentido, cabe mencionar por último, que la misma Procuraduría de la Republica se ha manifestado en repetidas ocasiones acerca de que el régimen de condominio es un régimen de propiedad, no de transformación del suelo:
La propiedad en condominio no alude a un tipo de uso del terreno en particular. Es común que se denomine a los edificios de apartamentos como condominios. Y lo cierto es que ese tipo de edificación suele estar sometida a ese régimen jurídico de propiedad, pero puede no estarlo cuando, por ejemplo, pertenece a un solo propietario. De allí que es un error identificar una cosa con la otra. El concepto de condominio hace referencia a un régimen jurídico de propiedad a que pueden ser sometidos los bienes inmuebles, no a un uso de dichos bienes (vivienda por ejemplo) o a un tipo de construcción (un edificio de apartamentos, por ejemplo). (C-290-2006).
En razón de lo dicho, la pretensión de sujetar un conjunto de lotes, que pueden ser el resultado de segregación, al régimen jurídico del condominio no implica por sí mismo un determinado uso del suelo. Con lo cual, la simple sujeción a este tipo de régimen no es suficiente para determinar si el uso que se le daría a los terrenos es o no conforme con la zonificación. (C- 313-2005).
Concluida con la debida fundamentación de los argumentos a favor del proyecto de Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, frente a la cual las cámaras y los detractores del proyecto únicamente han aportado demagogia y opiniones originadas en el desconocimiento profundo y los intereses particulares que imperan en estos temas en el país, concluyó con la afirmación de que nuestro país necesita y se merece alternativas serias, fundamentadas en criterios técnicos, para modificar el modelo de desarrollo territorial fragmentado que se ha impulsado por parte de las cámaras privadas y los desarrolladores inmobiliarios desde hace décadas, y que anualmente se refleja en una sociedad más polarizada en lo social, atrapada en una infraestructura deficiente y en un modelo urbano que, ante todo, desconoce todos los principios y criterios ambientales de los cuales nuestro país hace gala en foros internacionales.

Mario Arce Guillén